大家好,我就是你们“小格局”的“易老师”! 易老师一直秉承“坚持原创,坚守情怀”的原则分享每一篇原创文章,力求篇篇与众不同、章章有内容! 当别人给你说“新闻”的时候,而易老师却给你看“论文”! ( 引 子 ) 金华,一座神奇的城市! 都说金义不分家,但若想在金华寻找一点机会,真的不是很容易! 当金华还在纠结CBD商业中心该多大?最高楼该几层的时候,义乌CBD早几年就已高楼林立,蔚然成型…… 当金华还在讨论20年底金华大学城会不会动工的时候,义乌双江湖大学城首批大学年初开建、年尾招生…… 一方水土养一方人,有些差距是先天的,有的则是后天的!素来口号大于实干的行政中心金华,偏安一隅,自然很难成为区域经济中心。 那又该如何追赶? 来谈谈这个话题! ( 正 文 ) 一、地缘,拉开了城市的距离: 穷在闹市无人问,富在深山有远亲。 经济基础决定了城市向心力及凝聚力,大到省级层面的“四大都市圈”、“义甬舟开放大通道”,小到“金义同城”概念,都是这样: 很明显,“义甬舟开放大通道”是以“单个城市为主体进行链接”的恢宏方案,并被冠以“强省试点”名号! 可“义甬舟开放大通道”为什么不可以是“金甬舟开放大通道”呢? 金义本一家呀? 在强省路上,只有义乌,没有金华,赤裸裸的说明了城市经济实力对上层建筑的影响力! 而讲到金义一家,又自然会想起今年获批的省第五大新区“金义新区”,但大家都知道的是: “金义新区”基本不包括义乌辖区。 于是,一个怪圈,就这样产生了: 在同文同宗、共山共水的金义大地上,“金义新区”没有义乌,“义甬舟开放大通道”没有金华…… 两兄弟,说起了二话! 兄弟心不齐并不见怪,因这里面包含太多人文、地缘、经济乃至Z治因素,今天仅从地缘角度,分析个中缘由: 在地型图上标注出八兄弟间距离,会发现“天然的距离差”也许是造成兄弟不齐心的原因之一: 我特别标注了“金义新区”,因为“金义新区”目前除了没有行政功能外,其余功能齐全,是一个准建制标准的区域,基本实现了当初总规划师们的角色设定,联结起了以金华与义乌为主的两大经济组团(下图黄圈标识),在这两大经济组团之间以及各自组团内部各成员间的地缘距离,均以半径25公里左右为距: 25公里,正是历史沿承下来最合适的城与城间的地缘距离。 人类正常步行速度是5公里/小时,25公里刚刚够一个成年人一日往返于两地。 “金义新区”作为经济新区,正好距两大核心城区均25公里左右,它不仅是“金义同城”的先行试点区,更起到了两核心区同城需求的纽带与核心作用…… 地缘性差距,拉开了同城的距离; 经济性纽带,拉近了同城的亲情! 二、交通,拉近了同城距离: 明白了“地缘+经济”对同城概念的影响,可以使我们更冷静地分析接下来的投资热点,而不是一昧地无脑喷! 按先后顺序罗列一下目前金华大市范围内的同城概念: 金义同城、义浦同城、金武同城、金兰同城…… 一个有意思的现象是: 除了相对偏远的永康、磐安之外,只有东阳没有听说过有同城概念。 参照地图,发现义东两地相距区区12公里,更没有山阻隔,一天足够两个来回,血脉亲近,语言相近的兄弟俩,老早就把城区互融互通在一起了! 早已是事实上的婚姻,自然无需再盖章证明…… 由此,易老师不妨大胆地设个结论: 在没有天然地势阻隔的情况下,城与城之间的自然融合以15公里为宜!而超过15公里后,则以25公里为宜,各自为城! 参看周边,金华到兰溪23公里,金华到汤溪25公里,金华到金义24公里…… 随着时代进步,在人们逐步摆脱步行为主,改用公路、铁路等现代交通工具后,这一历史距离概念也就发生了改变,现代交通,把城与城间,拉得更近了。 金华翻山拉上武义,武义越岭拉上永康,义乌过川拉上浦江…… 交通,改变了我们的生活!真正的同城的概念,也就应运而生了! 交通,改变了经济格局,进而影响了上层建筑,在经济力的驱动下,“金华组团”+“义乌组团”两大阵营在各自的地缘优势条件下,拉上就近小伙伴组建了“同城组团”! 金华组团=金华+兰溪+武义+永康; 义乌组团=义乌+浦江+东阳+磐安; 刚好四对四,组了个牌局! 就目前而言,两大组团间尚有着不小的经济差距,最新的指标如下图: 体现在房价上也很明显,作“市中心房价指标(估算)”图如下: 义乌组团,无论从城区规模、经济指标及房价高低,都要明显超过金华组团,这是不争的硬实力! 金华组团,有着优良的自然资源以及深厚的文化沉淀,却也是别人争不来的软实力! 如何把两个组团揉和在一起,软硬结合,互补互融,应该是“金义新区”最大的发展愿景! 三、外溢性?投资性?谁才是真需求? 同城需要天时、地利、人和!而地利,绝对是重中之重! 但地利,却会因为交通而改变! 易老师是最早写金义新区板块的人之一,在最早还叫“金义都市新区”的时候,仅仅“别瞧不起系列”就写了不下五篇,: 你别瞧不起金义大都市之:金义已余额不足,综合交通枢纽的来龙去脉!----房产杂感之九十六 你别瞧不起金义大都市之:你耍流氓,我费思量。谁借火金眼,辩识金义房!----房产杂感之九十八 你别瞧不起金义新区(一):轻轨站、高铁站、医院落位之初探---房产杂感之 你别瞧不起金义新区(二):来了!最讲风水的“城市高端商业综合体”---房产杂感之 你别瞧不起金义新区(三):起拍价14.8亿!半夜“爆喜”!你们的“城市高端商业综合体”终于来了!---房产杂感之 金义板块房地产新局面的打开是在年,中天公元诚品以红盘身份亮相时,均价元/平左右: 前两年,这个板块一直是金华唯一呈稳中有升的状态,直到今年5月份新区获批之后,直接就是一波拔升,目前一手均价已元/平上下。 三年,涨幅近四成! 大家都说金义行情是外溢性需求支撑,但当我们冷静下来时发现,还是投资性属性支撑起了这个市场!其支撑主力正是“金义东轻轨”、“金义三四线”、“金义中央大道”等一大批交通基建项目的预期以及它们的渐次落地…… 交通,又扮演了极其重要角色! 没有多少人会卖在最高点,当各类利好渐次落地的时候,就是第一轮投资属性充分释放的时候,所以,在你还梦想着下一轮涨幅的时候,一大波聪明的人早已获利而走,去寻找下一个“风暴眼”了…… 投资,不能讲情怀!“预期+时效”才是收获的保证! 下一轮“风暴眼”,又会是在哪儿? 易老师不才,浅显地认为会是这里: 金武同城! 四、为什么金武同城会是“风暴眼”? 金武两地,同文同宗,有着不可分割的渊源,欲了解金武同城命题,先请详阅前文: 金武同城,武义寻根!---房产杂感之 金武快速路短短19分钟的车程,让金武从未如此亲近过!虽然“金兰同城”的先天条件要好于“金武同城”,但也许是地势过于平坦,资源过于丰富,人口沿途迁徙就足以散居,反而失去了同城的动力,反倒是因天然山脉隔断的武义,其向心力更强,只要交通瓶颈一打通,就直接甩过无人居住的过渡地带,直接将两边融合了起来…… 目前,我们看到的还只是一条金武快速路,而在不远的将来,在它边上还会有“金武永东轻轨”的接入,一路连接起: 金华、武义、永康、东阳! 卫星地图作图如下: 在金华过了江南的“江家”,就有两条交通干线直通武义“北岭新区”,无红灯,不间断,一条大动脉,交流不息! “金武永东线”与“金义东线”两条轻轨,组成了八婺大地上的交通闭合环,“金义东线”明年落成,“金武永东线”接着也会上马,作为大闭环中重要一环的金武段,未来金武永东四城的交流,只会更亲近,前景更广阔! 如果说“金义新区”是“金义同城”的桥头堡,那么武义更是“金永同城”乃至“金东同城”的桥头堡。 在这两个桥头堡的东西两头,同样是八婺大地强势经济城市!目前房价也都相当接近…… 异曲同工之妙哉! 武义,还是“中国五金城”永康的外溢对象!武义的桐琴,几乎是永康的卫星城,一条金武快速路,更直接通过武义连接起了金华与永康! 还有个基本判断是: 金义东轻轨的利好目前已达到高峰值,其三年涨四成的成绩更是建立在一穷二白的孝顺镇、付付镇的镇级建制上,若以接下来余宅地块起价楼面均价元/平计,未来这个板块的预期应该可以达到万五左右水准,也就是还有约两千以上的增长余地! 而武义板块目前核心区板也才万三,周边新区更是仅过万房价而已,但这里的配套可是一个完整的“县级配套”!在同样的各种交通利好的背景下,县级配套对未来价格潜力的支撑力,只会更大…… 一个是早已路人皆知并已被爆炒的板块,一个是刚刚起步不为人知而配套完善的新兴板块。 潜力不潜力的,你能想得明白么? 武义! 也许正是下一个风暴眼! 五、风暴眼中的风暴眼: 武义是个沉淀丰厚,崇文尚礼的文化古城,这一点从前一篇“金武同城,武义寻根!---房产杂感之”文中,大家都应该有深切的体会。 对历史的尊重,对先人的推崇,使得老城保存地很好,县府至今保存了建国初期的模样,己是省内罕见,一度被官方媒体赞誉为最体恤民情的县府: 体恤,并不是光嘴巴说说的,在尊重历史前提下开发老城区时,县府最大诚意地对原住民进行进行原拆原建,这是他人很难做得到的硬朗风格,是最大程度的体恤民情的表现: 武义是座山城,地少,而老城区保护地越好,就越需要一个更好的地方进行产业转移、经济开发,环顾四周,一个绝佳的板块就浮出了水面: 北岭新区! 北岭新区位于金武快速路以及未来金武永东轻轨的入城口,依山傍水,离金华车行仅19分钟!得天独厚的地理位置,使其成为最理想的安居乐业之所在,目前一系列县府行政职业部门以及生活配套部门也都选择在此落位,大致标注如下: 对应规划图如下: 易老师勤勉,一一现场探勘,并分类论述如下: 住宅配套: 北岭新区周边小区各种住宅类型齐全,特别是依山傍水而建的最早的一批类似“银湖花园”、“壶山一品”等低密高档住宅小区都在这个范围内: 由于武义目前规划条件比金华宽松很多,不要求包阳台,不要求公建化立面,可以高低配、更可以超宽超限,所以新建的“君宸府”、“壹号院”等小区可以有排屋+高层高低配型式,而不封闭的阳台,更大大提高了生活舒适度: 中天刚拍去的三颗松地块商住地块,居于北岭新区中心地段,位置绝佳,配套完善,其规划条件相对宽松,并有商业配套要求,会是接下来这波行情中最令人期待的项目: 行政配套: 北岭新区最大的利好就是这个规划中的行政中心,它位于武义人俗称的“金躺椅”山的东南方向,面对东面的内湖以及远处的金湖,更能遥望金湖东部山顶的“发宝象龙塔”! 新府衙选址取金银二湖之天门地户,择宝象塔弹之金丸,欲其显而不彰扬暴露,如弩之机括,蓄势待发,利官利民。 背山、面水、望塔…… 风水宝地! 说起这个“金躺椅山”,还有一段民间传闻,顺手摘录如下: 山北有个北缸窑村,山右侧有个纺车岭,有座关帝庙,没征用之前北缸窑村是全县闻名的状元村,年出过清华大学学子,以后每年大学生不断,年达到巅峰,当年出了五个一本生,后来县里征用这块地,这个村就连上武义一中都困难了,之后一位大师建议将山南面这个村里的黄清垄水库和棉纺厂水库(就是金湖)连接起来,使其南面金鞍山(就是香山)以及山上的发宝象龙塔与壶山森林公园浑然一体…… 风水,从来就是信则有,一帆而风顺! 在新行政中心斜对面是一大片的行政办公区,摘列如下: 教育配套: 教育资源,是房地产的价值保障,在这核心的潜力板块,自然更少不了教育配套,而且是公办+民办全龄段的教育配套: 生活服务配套: 衣食住行,吃喝玩乐才是生活,所以各类的配套服务设施也必不可少。 在北岭新区这仅仅3平方公里的土地上,汇集了你能想象的所有行政、生活、服务配套!而这些配套,还会随着新行政中心的设立而逐步完善中…… 在如此齐全配套面前,回头看现在的房价,却远没有达到城区的万三价位…… 北岭新区! 也许就是风暴眼中的风暴眼! 五、总结: 在金华没有足够能量与体量提高自身吸引力的时候,“金义同城”的路还很长,“金义新区”是目前为止最行之有效的同城融合模式,这是地缘因素所决定,更是经济实力所决定的。 当“金义新区”逐渐显示其能量与潜力的时候,这个板块已经迎来了其高光时刻,就投资而言,它的潜力最大值已经到来,聪明的人,可以考虑换个战场了! “金武同城”是目前为止条件最成熟,向心力与凝聚力最好的同城,当各种利好还没有完全落地而民心却翘首以盼的时候,正是其潜力慢慢迸发之时! 武义是金武永东同城的桥头堡,像极了三年前的金义新区桥头堡,它与金义的不同是它将举一县之力进行全方位、深层次的融合! 众望所归,可以弥补一些资源上的不足! 北岭新区,则是“金武同城”的桥头堡,特别是在它还在起步建设的时候…… 欢迎武义人民来金兴业置业,欢迎金华人民来武休闲康养! 感谢彷徨兄弟全程引领以及英明神武贾老师娓娓道来!没有兄弟们相助,此文难成! ----------广告---------随着房价越来越高,面积越抠越小 能用的设备平台都改成房间了 那洗澡怎么办 一个解决痛点的热水器出现了 燃气热水器 灵活摆放省空间 省空间就是省钱 买家电千万要买放心的 林内日本进口燃气热水器 值得拥有 ----------广告--------- “鲸忆影像” 我们不一样 为您传道解惑, 有任何入学升学问题, 请加“谈学论道,以才谋学”群! “升学讨论群” 群管理 尊重知识,尊重产权!欢迎
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